今年3月16日，自自然資源部在官網(wǎng)發(fā)布了一份《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)（征求意見稿）》，該征求意見稿是在2008年出臺的《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國土資發(fā)〔2008〕24號）文件基礎(chǔ)上進(jìn)行了修訂，旨在進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)項目建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地資源節(jié)約和高效利用。 《控制指標(biāo)》由規(guī)范性指標(biāo)和推薦性指標(biāo)組成。規(guī)范性指標(biāo)包括容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重等3項；推薦行指標(biāo)包括固定資產(chǎn)投資強度、土地產(chǎn)出率、土地稅收等3項。1. 容積率容積率是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。反映項目對土地的空間利用情況，是衡量土地利用的強度的重要尺度之一。容積率=項目總建筑面積/項目總用地面積
《控制指標(biāo)》給出了工業(yè)項目建設(shè)用地容積率的最低值，不同行業(yè)所給定的容積率最低值在0.5~1.1之前有所不同。如石油、煤炭及其他燃料加工業(yè)容積率不得低于0.5；農(nóng)副食品加工業(yè)，食品制造業(yè)，酒、飲料和精制茶制造業(yè)，煙草制品業(yè)容積率不得低于1；紡織服裝、服飾業(yè)，皮革、皮毛、羽毛及其制品和制鞋業(yè)，文教、工美、體育和娛樂用品制造業(yè)，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)，儀器儀表制造業(yè)等容積率不得低于1.1。但在實際上，為提升土地利用效率，政府往往會在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵企業(yè)盡可能把容積率做高。
2. 建筑系數(shù)建筑系數(shù)是指項目用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。反映項目對土地在平面上的利用情況，是衡量土地利用強度及合理性的尺度之一。建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）/項目總用地面積X100%。
《控制指標(biāo)》同樣給出了工業(yè)項目建設(shè)用地建筑系數(shù)的最低值，也因行業(yè)的不同而有所差異。對于一般行業(yè)，建筑系數(shù)不得低于40%，化工制造、金屬冶煉等個別行業(yè)建筑系數(shù)最低值可以放寬到30%。
3. 行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重指項目用地范圍內(nèi)行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積（或建筑面積比例計算的占用土地面積）占總用地面積的比例。反映項目中非生產(chǎn)配套設(shè)施使用土地的情況，是反映企業(yè)內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)合理性的重要尺度之一。行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積/項目總用地面積X100%。當(dāng)無法單獨計算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時，可以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的占用土地面積代替。《控制指標(biāo)》要求行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%，且建筑面積不得超過總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)禁建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。針對這一項硬指標(biāo)，很多企業(yè)打起來擦邊球，如把辦公和研發(fā)一并寫成廠房，按照廠房來報批，或者以建設(shè)宿舍的名義開發(fā)住宅，再通過銷售獲取利潤。
為此，《控制指標(biāo)》再規(guī)定：單體大型工業(yè)項目，按照工業(yè)用地落實用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項目，項目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、檢測、中試設(shè)施，增加的建筑面積不得超過工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。
而在今年7月出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號 ）中提出，為擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。同時，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。4. 固定資產(chǎn)投資強度項目用地范圍內(nèi)單位土地面積上的固定資產(chǎn)投資額。反映單位土地上項目固定資產(chǎn)投資情況，是衡量工業(yè)用地投入水平的重要尺度。固定資產(chǎn)投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資/項目總用地面積。其中項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。
5. 土地產(chǎn)出率項目用地范圍內(nèi)單位土地面積上的主營業(yè)務(wù)收入。反映單位土地上項目的產(chǎn)出情況，是衡量土地產(chǎn)出水平的重要指標(biāo)。土地產(chǎn)出率=項目營業(yè)收入/項目總用地面積。
6. 土地稅收項目用地范圍內(nèi)單位土地面積上上繳稅金數(shù)量。反映單位土地上項目的稅收情況，是衡量土地產(chǎn)出水平的另一個重要指標(biāo)。土地稅收=項目稅金上繳總額/項目總用地面積。四、工業(yè)用地使用年限《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。
此前，我國各地工業(yè)用地出讓大多采用最高年限；而有關(guān)研究機構(gòu)的報告指出，世界500強公司平均壽命約40—42年、世界1000強公司平均壽命約30年，我國企業(yè)的平均壽命只有3.7年，其中中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團(tuán)企業(yè)的平均壽命僅7—8年。
因此這幾年國內(nèi)不少地區(qū)（主要是發(fā)達(dá)省、市）為了提升土地集約化程度、加快土地流轉(zhuǎn)效率，推出了工業(yè)用地彈性年期出讓，把出讓年限縮短到了10-50年不等（10-20年較為常見）。
如廣東明確工業(yè)項目采取出讓或租賃方式供應(yīng)土地的“均原則上不超過20年”，而對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等，則需經(jīng)地級以上市人民政府認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年。
五、閑置土地如何處理？根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條，由于企業(yè)原因?qū)е碌拈e置：① 未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。
② 未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。
但在實際操作中，政府對收回閑置土地態(tài)度非常謹(jǐn)慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開發(fā)建設(shè)、用地置換等，反復(fù)整改無效后才會考慮收回土地。
由于政府原因?qū)е碌拈e置，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：
① 延長動工開發(fā)期限，簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。
② 按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。
③ 由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。
④ 協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
5、置換置換其它價值相當(dāng)、用途相同的土地。
六、工業(yè)用地能抵押貸款嗎？工業(yè)用地屬不動產(chǎn)抵押土地的一種，根據(jù)工業(yè)用地的分類和土地所有權(quán)，可以申請銀行貸款。貸款具體金額，銀行會對土地使用權(quán)價值及地上的建筑物進(jìn)行估價得出。
但有一點需要注意，若土地是集體所有，銀行一般只評估廠房建筑物價值，土地價值可能不算在內(nèi)。
ljl
發(fā)布日期：2021-10-28 
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